¿Compramos, vendemos o alquilamos? Vaya usted a saber.
Estamos atravesando momentos de incertidumbre y cambio, entre otros sectores o ámbitos, en el mercado inmobiliario, lo cual afecta a compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios.
Cada cual debe analizar su situación y actuar en consecuencia teniendo en cuenta que no existe un predictor fiable de cuál será el escenario futuro sino simplemente movimientos del mercado y cambios legislativos que pueden condicionar las predicciones en uno u otro sentido.
A continuación se mencionan alguno de los factores a tener en cuenta.
Cambios en la legislación fiscal.
A partir del próximo 1 de Enero de 2013 desaparecerá, salvo sorpresa, la actual deducción por adquisición de vivienda habitual en el IRPF para nuevos compradores. En principio, salvo sorpresa, la medida no tiene carácter retroactivo, con lo cual, todos aquellos que hayan adquirido su vivienda habitual antes del próximo 31 de diciembre seguirán beneficiándose de la deducción establecida en el artículo 68 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF.
La adquisición de vivienda nueva, sujeta al IVA, pasará de gravarse del tipo superreducido del 4% al tipo reducido del 10%, igualmente a partir del 1 de enero de 2013, salvo sorpresa o moratoria por parte del gobierno.
En relación con el ITP, que grava la compra de viviendas de segunda mano, no existe información oficial (los anteriores cambios fueron anunciados por el actual Ministro de Hacienda) sobre una alteración en los tipos actuales, del 6% salvo que la comunidad autónoma haya establecido otro tipo distinto y mayor, lo cual es práctica generalizada. Teniendo en cuenta los problemas de financiación por los que atraviesa el Estado y las comunidades autónomas, sería razonable pensar que si estos últimos quisieran aumentar sus ingresos, salvo sorpresa, dichos tipos pudieran verse incrementados.
(Si tiene pensado comprar a corto plazo, puede ser buen momento, hasta el 31 de diciembre, para aprovechar las ventajas fiscales aún vigentes).
Préstamos hipotecarios.
El Euribor se encuentra actualmente en niveles mínimos. Para contrarrestar este descenso los bancos están incrementando los diferenciales de los préstamos hipotecarios. Teniendo en cuenta que a medio plazo el Euribor tiene mucho margen de ascenso y muy poco margen para seguir cayendo, lo comido por lo servido.
La desaparición de la deducción por adquisición de vivienda habitual antes comentada, pudiera suponer un factor de riesgo añadido en el análisis efectuado por los bancos con carácter previo a la concesión del préstamo hipotecario. La anterior presunción supondría mayores dificultades para acceder al préstamo o, lo que es lo mismo, un encarecimiento o endurecimiento de las condiciones, salvo sorpresa.
(Solicitar el préstamo ahora nos permitiría beneficiarnos de niveles muy bajos del Euribor y esquivar el endurecimiento de las condiciones exigidas por una banca «digna»).
Precio de la vivienda.
Los expertos estiman a corto plazo un descenso de alrededor de otro 10% en el precio de la vivienda. El stock de viviendas, las provisiones exigidas a los bancos, la situación creciente de paro y el endurecimiento de las condiciones de los préstamos hipotecarios pudieran argumentar la caída. Estas circunstancias, conocidas por vendedores, arrendadores, compradores y arrendatarios, convierten la negociación del precio en un factor fundamental en el actual contexto económico.
El Banco Malo. El Banco Bueno. Los bancos, ¿buenos o malos?
Conclusiones.
Vuelva usted mañana.
Profesor del Área Financiera en UDIMA, Universidad a Distancia de Madrid y CEF.- Centro de Estudios Financieros.