La Dirección General de los Registros y del Notariado en su Resolución de 23 de octubre de 2012 determina que una comunidad de propietarios puede prohibir el uso de las zonas comunes a aquellos propietarios que no estén al corriente del pago de las cuotas de la comunidad.
La resolución se emite ante la negativa del Registrador de la propiedad de Mazarrón a inscribir una modificación en los estatutos de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, consistente en vedar el acceso a los propietarios que, bien no contribuyan, bien no se hallen al corriente de pago de las cuotas de la comunidad, a determinadas zonas comunes, concretamente a la piscina y a las pistas de tenis.

La Dirección General, tras analizar las bases sobre las que se sustenta la propiedad horizontal y su régimen jurídico en los fundamentos segundo y tercero, entra de lleno en la cuestión de fondo en el cuarto, y así, razona que la Ley de Propiedad Horizontal, en caso de impago de las cuotas de comunidad, prevé consecuencias, cuya regulación recogen normas imperativas, que consisten en privilegios y limitaciones, como la afección real del piso a los gastos de la anualidad corriente y la anterior, o la suspensión del derecho de voto, o un procedimiento especial para su cobro. Pero el carácter imperativo de estas disposiciones, que, necesariamente, ha de implicar la imposibilidad de modificar los mandatos en ellas contenidos por vía convencional, no excluye sin embargo que la voluntad negocial establezca previsiones paralelas y complementarias a las en ellas previstas, que no sólo no pueden considerarse contrarias a tales previsiones sino coherentes con la finalidad del legislador de que cada copropietario contribuya al pago de los elementos comunes para no perjudicar a los demás, que entre tanto, tendrían que suplir con su propio patrimonio la falta de pago del propietario moroso. La especialidad de la propiedad horizontal radica precisamente en que junto a la propiedad privativa existe una comunidad sobre los elementos comunes que exige la contribución a su mantenimiento por todos los copropietarios.

Tras una breve cita de la doctrina constitucional sobre la constitucionalidad del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal –sobre la privación temporal del uso de la vivienda en virtud de sentencia y por razón de una actividad prohibida- concluye el órgano directivo en que ello demuestra que no es contrario al régimen de la propiedad horizontal la privación del uso de determinados elementos cuando existe una razón de proporcionalidad, para, a continuación señalar que la piscina y la pista de tenis pueden considerarse elementos comunes que no son necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda, y como no se trata de la privación del derecho de propiedad, sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal.

Por todo lo anterior, acaba conviniendo que la cláusula estatutaria se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad.