Últimos trámites de la nueva «ley hipotecaria»
El Congreso de los Diputados ha aprobado hoy, 20 de diciembre de 2018, el dictamen de la Comisión de Economía y Empresa relativo a la ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario. Con 262 votos favorables procedentes de los grupos mayoritarios (PP, PSOE y C’s) y nacionalistas (PNV, PdCat y CC) y solamente la posición contraria de Unidos Podemos y ERC, se continua con la tramitación de la nueva ley que pasará al Senado, donde la mayoría absoluta del Partido Popular permitirá su rápida aprobación. Por lo que se estima que estará en vigor a partir del primer trimestre de 2019.
De esta forma, el ordenamiento jurídico español traspone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 para potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y compresión de los contratos inmobiliarios y de las cláusulas que los componen. Aunque seguirá estando vigente la Ley Hipotecaria de 1946.
Esta norma pretende que tengan una protección especial aquellas personas consumidoras, prestatarios que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.
A continuación destacamos las principales aspectos según el Congreso de los Diputados:
- Contiene normas de transparencia y de conducta que impone obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados; regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas; y, por último, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones de las mismas.
- Contiene la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y el Cálculo de la Tasa Anual Equivalente.
- Las disposiciones generales alcanzan al objetivo, ámbito de aplicación, carácter irrenunciable de los derechos y definiciones a efectos de la Ley. Se establecen las normas de transparencia y de conducta, a la concesión responsable de financiación que afecte a los inmuebles; en el capítulo tercero se regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, representantes y prestamistas inmobiliarios, mientras que el cuarto y último se dedica a la regulación del régimen sancionador.
- Aspecto más novedoso de la Ley: Regulación detallada de la fase precontractual, superando la transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo.
- Se establece como regla general aplicación no retroactiva de disposiciones, de la que se exceptúan los supuestos regulados en sus apartados segundo a cuarto. En cuanto a esto último, establece el Dictamen, «se determina que quedará regulado bajo los términos de esta Ley el vencimiento anticipado de los contratos que tenga lugar a partir de la entrada en vigor de la misma, aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad e incluso aunque contuvieran alguna estipulación al respecto. Por tanto, esta regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no a un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.
- Vencimiento anticipado del contrato (impago de la hipoteca), la ley establece que deberán concurrir conjuntamente los siguientes criterios: que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses; que la cuantía de las cuotas vencidas no equivalgan, al menos, al 3% de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de duración del préstamo; también cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o a un numero de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a 12 meses; y cuando la mora se produjera en la segunda mitad de la duración de préstamo, el 7% de la cuantía o quince plazos mensuales. También cuando el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado.
- Se establece que los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista, que éste último también asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura del préstamos y los de las copias los asumirá quien las solicite; los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista; y el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
Salomón Aguado Manzanares es actuario colegiado y profesor titular del área de economía financiera de la Universidad a Distancia de Madrid en la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales. Es licenciado en Ciencias Actuariales y Financieras por la Universidad Carlos III de Madrid (UC3M) como Premio Nacional Fin de Carrera y Doctor Europeo por la Universidad Politécnica de Madrid (UPM) , Cum laude por unanimidad.
Está especializado en economía aplicada y gestión pública. Ha colaborado en proyectos de investigación con el Ministerio de Agricultura, Agroseguro, Enesa y Ceigram sobre gestión de riesgos, diseño y evaluación de seguros agrarios, entre otros. Es evaluador del área de Ciencias Sociales y Jurídicas en la Fundación Madri+d y miembro del Consejo de Estudiantes Universitarios del Estado.
